Nos consulta uno de nuestros lectores,
quien es arrendatario de un bien inmueble urbano destinado a vivienda ¿si debe
o no pagar una indemnización a su arrendador por terminarle el contrato de
arrendamiento antes de la fecha de su expiración? Para hablar de ello debemos entonces
remitirnos a las reglas contenidas en la Ley 820 de 2003 por medio de la cual
se expide el régimen de arrendamiento de vivienda urbana y se dictan otras
disposiciones.
Pues bien, para dar respuesta a nuestro
lector es preciso advertir, que si el arrendador está de acuerdo con que le
termine el contrato de arrendamiento antes de la fecha de vencimiento sin
objeción o controversia alguna, no habría entonces la obligación de pagarle una
indemnización a título de incumplimiento, toda vez que el artículo 21 de la Ley
820 de 2003 establece la posibilidad que tiene el arrendador y el arrendatario
de terminar el contrato de común acuerdo al momento que lo deseen. Veamos:
ARTÍCULO 21. Las partes, en cualquier tiempo, y de
común acuerdo podrán dar por terminado el contrato de vivienda urbana.
Nótese pues, que la norma señala que en cualquier
tiempo podrá ser terminado el contrato de arrendamiento si ambas partes así lo
acuerdan, lo cual implica que puede ser terminado incluso antes del vencimiento
del periodo pactado para su terminación si llegan a tal concesión. El problema
surge cuando el arrendador no está de acuerdo y se aferra al cumplimiento del
periodo del contrato, caso en cual al arrendatario solo le asisten dos opciones:
o residir en el inmueble hasta la fecha en que expire el contrato de
arrendamiento, o desocuparlo dentro de su vigencia, pero en este caso está
obligado a pagar una indemnización al arrendador.
A propósito de la primera opción, señala
numeral 5 del artículo 24 de la Ley 820 de 2003 lo siguiente:
El arrendatario podrá dar
por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento a la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas,
siempre y cuando dé previo aviso escrito al arrendador a través del servicio
postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses a la referida
fecha de vencimiento. En este caso el arrendatario no estará obligado a invocar causal alguna diferente a la de su
plena voluntad, ni deberá indemnizar al arrendador.
De no mediar constancia
por escrito del preaviso, el contrato
de arrendamiento se entenderá renovado automáticamente por un término igual al
inicialmente pactado.
Se desprende entonces que, si el
arrendatario piensa desocupar el inmueble sin asumir indemnización alguna, está
en el deber de comunicar al arrendador mediante el servicio de correo y con
tres meses de anticipación a la terminación del contrato, su intención de no
renovarlo so pena de activar una prórroga. Ahora bien, si el arrendatario no da
espera y decide terminar el contrato dentro de su término inicial o dentro de
alguna de sus prorrogas, deberá entonces indemnizar al arrendador. Así lo
establece el numeral 4 del artículo 24 de la Ley 820 de 2003 tal y como sigue:
El arrendatario podrá dar
por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento dentro del término inicial o durante sus prórrogas, previo
aviso escrito dirigido al arrendador a través del servicio postal autorizado,
con una antelación no menor de tres (3) meses y el pago de una indemnización equivalente al precio de tres (3)
meses de arrendamiento.
Cumplidas estas
condiciones el arrendador estará obligado a recibir el inmueble; si no lo
hiciere, el arrendatario podrá hacer entrega provisional mediante la
intervención de la autoridad competente, sin prejuicio de acudir a la acción
judicial correspondiente.
En
la practica la formalidad del envió de la comunicación con los tres meses de
antelación en estos casos, muy poco se observa pues de todas maneras hay lugar
al pago de la indemnización y por lo regular los arrendatarios optan por
desocupar el inmueble siéndoles indiferente dicho límite de tiempo y aun contra
la voluntad del arrendador, quien en todo caso podrá perseguir el pago de la indemnización
al arrendatario incumplido.
En
suma, no habrá lugar al pago de la indemnización de tres meses de arrendamiento
cuando: i) se termina el contrato en cualquier tiempo de común acuerdo entre
arrendador y arrendatario y ii) el arrendatario envía una comunicación por el
servicio especializado de correo al arrendador con tres meses de anticipación a
la terminación del contrato, manifestando su intención de no renovarlo. En cambio,
sí hay lugar al pago de la indemnización a cargo del arrendatario cuando este
termina el contrato de arrendamiento y desocupa el inmueble dentro del término su
inicial o dentro de sus prorrogas.
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