Imagen tomada de oportunidades inmobiliarias
Uno de nuestros
lectores nos manifiesta su intención de arrendar un bien inmueble urbano para uso
exclusivo de vivienda. No obstante, el propietario del inmueble le exige como
condición para arrendarlo, la entrega a título de depósito de la suma de
ochocientos mil pesos M/cte. ($ 800.000),
según él, para garantizar el pago de un futuro incumplimiento en las
obligaciones que como posible arrendatario le asistirían.
El lector consulta al
IDEARIO LEGAL ¿si esta atribución de constituir depósitos para poder arrendar
le es permitida por Ley a los arrendadores, o si por el contrario, no está
contemplada en el ordenamiento jurídico y solo corresponde a una exigencia
ilegal y al capricho de los arrendadores?
Se adelanta que,
desde luego exigir depósitos en dinero o cualquier otra garantía real para
proceder al arrendamiento de un bien inmueble, se trata de una prohibición
incorporada en la ley 820 de 2003 por medio de la cual se expide el régimen de
arrendamiento de vivienda urbana, y de la cual, ya se ha socializado mucho a
través de los distintos medios masivos de comunicación.
Sin embargo, para
atender la inquietud de nuestro lector, es preciso ratificar esta prohibición a
partir del artículo 16 de la susodicha Ley que textualmente indica:
ARTÍCULO
16. PROHIBICIÓN DE DEPÓSITOS Y CAUCIONES REALES. En los contratos de
arrendamiento para vivienda urbana no
se podrán exigir depósitos en dinero efectivo u otra clase de cauciones
reales, para garantizar el cumplimiento de las obligaciones que conforme a
dichos contratos haya asumido el arrendatario.
Tales
garantías tampoco podrán estipularse indirectamente ni por interpuesta persona
o pactarse en documentos distintos de aquel en que se haya consignado el
contrato de arrendamiento, o sustituirse por otras bajo denominaciones
diferentes de las indicadas en el inciso anterior. (Las
subrayas son mías)
Como puede verse, el
legislador optó por prohibir a los arrendadores la exigencia de cualquier suma
de dinero distinto al de los cánones de arrendamiento como condición para
celebrar el contrato. La misma exigencia no puede ser siquiera respaldada con
otras garantías reales; recordemos que con estas, un deudor ofrece como aval un
bien propio o de otra persona para obtener un crédito. En Colombia hay varias figuras
de garantías reales, siendo la prenda y la hipoteca las más usuales.
Cabe resaltar que, el
arrendador solo podrá, al momento de la celebración del contrato, exigir al
arrendatario la prestación de garantías, fianzas o depósitos, pero únicamente para
garantizar a cada empresa prestadora de servicios públicos domiciliarios el
pago de las facturas correspondientes, con la finalidad de
que el inmueble entregado a título de arrendamiento no quede afecto al pago de estos
servicios. La reglas para este procedimiento se pueden consultar en el Decreto
3130 de 2003.
Ahora bien, si usted
actualmente tiene la calidad de arrendatario, desea terminar el contrato por el
incumplimiento de su arrendador en una o varias de sus obligaciones legales, y
este, tiempo atrás lo obligó a constituir un depósito para arrendarle negándose
ahora a restituírselo; usted puede optar por las siguientes medidas de las que
si poco se han socializado.
El artículo 32 de la Ley 820 de 2003 establece que
la inspección, control y vigilancia del arrendamiento urbano estarán a cargo de
la Alcaldía Mayor de Bogotá, D. C., la Gobernación de San Andrés, Providencia y
Santa Catalina y las alcaldías
municipales de los municipios del país; a renglón seguido, el artículo
33 señala que dichas entidades territoriales ejercerán las siguientes
funciones:
(…)
3. Conocer de los casos en que se hayan efectuado depósitos ilegales y conocer de
las controversias originadas por la exigibilidad de los mismos.
(Las subrayas son mías)
Dentro de la distribución funcional, son por lo
regular las subsecretarías de control de vivienda, las secretarías generales o
las secretarías de registro y control inmobiliario de las alcaldías municipales;
a donde el afectado puede acudir a radicar formalmente la queja. Así, la
autoridad iniciará el respectivo procedimiento administrativo sancionatorio en
contra del arrendador que ha exigido el depósito que la misma norma tilda de
ilegal. Las sanciones a las que se vería expuesto se contemplan en el artículo
34 así:
Sin
perjuicio de las demás sanciones a que hubiere lugar, la autoridad competente
podrá imponer multas hasta por cien
(100) salarios mínimos mensuales legales vigentes, mediante resolución
motivada, por las siguientes razones:
(…)
6.
Cuando las personas que tengan el carácter de arrendador de inmuebles
destinados a vivienda urbana, estén sometidos o no, a la obtención de matrícula
de arrendador, incumplan con lo señalado en los casos previstos en los
numerales 1 a 3 del artículo
anterior. (Las subrayas son mías)
Este
numeral 3, como se indicó anteriormente, tiene que ver con el incumplimiento del
arrendador en exigir depósitos para garantizar el cumplimiento de las
obligaciones que conforme al contrato de arrendamiento haya asumido el
arrendatario y que la misma Ley configura como una conducta ilegal.
En
suma, para el caso de nuestro lector, se entiende entonces que el cobro de esos
$800.000 corresponde a una exigencia ilegal por parte de quien le pretende
arrendar. Sin embargo, el propietario se puede reservar el derecho de arrendar
su propiedad. Las acciones aquí abordadas pueden ser iniciadas cuando hay
prueba fehaciente de la constitución del depósito y además el arrendatario se
niega a restituirlo.
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