Como un verdadero dolor
de cabeza califican los colombianos próximos a adquirir vivienda, el hecho que
tengan que asumir los gastos por concepto de escrituras y registro de
instrumentos públicos, con los elevados costos a que ascienden hoy en día este
tipo de aranceles en nuestro país.
La situación resulta más
gravosa cuando tanto Comprador y Vendedor del bien inmueble a negociar, no
tienen idea alguna respecto de que derechos y que tarifas deben pagar por
dichos conceptos; no quedándoles otra opción más que la de asumir lo que
verbalmente el funcionario encargado les indique, sin obtener siquiera una pre
liquidación donde conste que derecho, impuesto o arancel causa el negocio, su
respectiva tarifa y la forma como el Vendedor y Comprador los deben cubrir.
Caso semejante ocurre con
algunas constructoras, quienes cuentan en su equipo de trabajo con personal
capacitado en el tema de notariado y registro, los cuales se encargan muy bien
en las promesas de compraventa, de sustraer a la constructora de su obligación
de pagar los costos de escrituración que como Vendedor por ley le corresponde,
aprovechando la ignorancia de los compradores, la falta de transparencia y del
deber de información que le asiste a las entidades encargadas de la
escrituración.
Es por ello, que el
IDEARIO LEGAL en este artículo le ilustra a usted señor lector que está próximo
a adquirir vivienda o sabe de algún familiar o amigo que lo vaya hacer; cuales
son los derechos e impuestos que se pueden causar en un negocio de compraventa
vivienda y la forma como el Vendedor y Comprador los deben cubrir.
Hay que empezar diciendo,
que son dos (2) los derechos y tres (3) los impuestos que se causan en un
negocio de compraventa de bien inmueble. Los derechos corresponden a los
notariales y registrales, aquéllos se pagan en las Notarías y estos en las
Oficinas de Registro de Instrumentos Públicos.
Ahora bien, los impuestos
que se causan son: i) la retención en la fuente (que en realidad no es un
impuesto sino un pago anticipado del impuesto de renta y sus complementarios);
ii) el Impuesto al Valor Agregado IVA y iii) el impuesto de registro, que
también se conoce como boleta fiscal o de beneficencia.
·
La
Retención en la Fuente.
Como bien es sabido, es
el vendedor quien debe asumir completamente la retención en la fuente, en razón
a que la venta que hace del inmueble le permite obtener un ingreso que
incrementa su patrimonio, lo cual hace que quede gravado con el impuesto de
renta y sus complementarios. Esto conlleva a que, al momento de la venta, las Notarías
como agentes retenedores de dicho impuesto (Art. 9 Ley 223/1995) capten el
valor por este concepto, que será del 1% del valor de la venta si el vendedor
es persona natural (Art. 398 Estatuto Tributario) o entre el 1% y 2.5% si es
persona jurídica como en el caso de las Constructoras (Art. 5 Dto. 1512 de
1985).
·
El
Impuesto Sobre las Ventas IVA.
En cuanto al IVA, para saber cuál de las
partes asume su pago en un negocio de compraventa de vivienda, hay que
distinguir entre el IVA que se causa por concepto de la venta del inmueble y el
que se causa con ocasión a la prestación del servicio notarial. Recordemos que
en virtud del artículo 420 del Estatuto Tributario modificado por el artículo
173 de la Ley 1819 de 2016, este impuesto a las ventas se aplica sobre:
a) La venta de bienes corporales muebles e inmuebles, con excepción de los
expresamente excluidos;
(…)
c) La prestación de servicios en el territorio nacional, o
desde el exterior, con excepción de los expresamente excluidos.
(Subrayas fuera del original)
Pues bien, conforme al
numeral 12 del artículo 424 del Estatuto Tributario modificado por el artículo
175 de la Ley 1819 de 2016 “la venta de
bienes inmuebles, con excepción de los mencionados en el numeral 1 del artículo
468-1” se halla excluida del impuesto y por consiguiente su venta no causa
el impuesto sobre las ventas. La excepción hace referencia a la primera venta
de unidades de vivienda nueva cuyo valor supera las 26.800 Unidades de Valor Tributario
(UVT), unidad que para el año 2017 fue fijada por la DIAN en $31.859. Es decir,
que la primera venta de una vivienda nueva cuyo precio exceda los $ 853´821.200
estará gravada con un IVA del 5% según lo dispone el artículo 468-1 citado.
En suma, para el año 2017
no causará IVA la venta de bienes inmuebles por valor de hasta $ 853´821.200,
en tanto que se causará en un 5% la primera venta de inmuebles nuevos que
superen dicha cuantía. En este último caso, el comprador como sujeto pasivo del
impuesto es quien debe asumir en su integridad el pago del IVA, el cual recauda
la Notaría en su calidad de agente retenedor de impuestos.
En lo referente al IVA
que se causa por la prestación del servicio notarial, en virtud del artículo 2
del Estatuto Tributario según el cual “son contribuyentes o responsables directos del
pago del tributo los sujetos respecto de quienes se realiza el hecho generador
de la obligación sustancial”, considero entonces que el que se cause por
los actos en que interviene el Comprador y Vendedor, deben ser cubiertos por
partes iguales, en vista que este servicio es prestado por el Notario a ambos, para
los actos con los que se trasfiere el dominio y los complementarios para el
perfeccionamiento del contrato que generan el impuesto.
·
Impuesto
de Registro
También conocido como
impuesto de beneficencia o la famosa boleta fiscal, de acuerdo con el artículo
226 de la Ley 223 de 1995, el hecho generador de este impuesto está constituido
por la inscripción de actos, contratos o negocios jurídicos documentales en los
cuales sean parte o beneficiarios los particulares y que, de conformidad con
las disposiciones legales, deban registrarse en las Oficinas de Registro de
Instrumentos Públicos o en las Cámaras de Comercio. Para saber si este impuesto
debe ser asumido por el Comprador o Vendedor, basta remitirnos al artículo 227
de la citada ley el cual señala sus sujetos pasivos a saber:
Son sujetos pasivos los
particulares contratantes y los particulares beneficiarios del acto o
providencia sometida a registro. Los
sujetos pasivos pagarán el impuesto por partes iguales, salvo manifestación
expresa de los mismos en otro sentido. (Subrayas
fuera del original)
En términos más
comprensivos, la boleta fiscal del acto de compraventa puede ser pagada por el
comprador y el vendedor en partes iguales. Solo es que la Ley lanza una
salvedad para que este impuesto se pague por tan solo una de las partes si así
lo manifiesta expresamente. Ello es la razón por la cual las Constructoras en
las promesas de venta en la cláusula de gastos de escrituración, incorporan que
este impuesto “será asumido en un 100%
por el comprador” librándose así de esta carga tributaria aprovechándose además
del desconocimiento del Comprador.
·
Los
Derechos Registrales y Notariales.
Los derechos registrales deben
ser asumidos en su integridad por el Comprador ante la Oficina de Registro de
Instrumentos Públicos, pues es este el único interesado en llevar a feliz
término la formalidad indispensable para adquirir el dominio. En tanto que los
derechos notariales corresponden asumirlos a una o ambas partes, dependiendo
del acto que contenga la escritura y el modo estipulado en la promesa de venta
para su pago. La forma de pago de los derechos notariales está señalada en el
artículo 223 del Decreto 960 de 1970 Estatuto de Notariado de la siguiente manera:
En los actos o contratos
bilaterales los derechos serán de cargo de las dos partes, por mitades (...)
Valga decir, que lo
anterior opera respecto del acto de compraventa donde solo el Vendedor y el Comprador
intervienen; pero no así en los actos de hipoteca, patrimonio de familia
inembargable o afectación a la vivienda familiar, que por lo regular también
constan con la escritura de venta; pero donde ya no intervienen conjuntamente
aquellos, sino solo el Comprador con la entidad financiera que le otorga el
crédito, en el caso del acto de la hipoteca, y el Comprador con su familia en
el caso del patrimonio y la afectación. Actos estos últimos en que el Comprador
debe asumir totalmente los costos.
Tal vez el lector se
pregunte, ¿por qué debe asumir el Comprador la totalidad del costo del acto de
hipoteca si también se trata de un acto biliteral entre él y la entidad crediticia?
La respuesta es, porque así lo estipuló la norma específicamente en el artículo
225 del Estatuto de Notariado según el cual:
“En los contratos de
mutuo y en los de garantía los
derechos notariales serán de cargo del deudor; igual se dispone
respecto de las cancelaciones consecuenciales. (Subrayas
fuera del original)
Del recuentro anterior se
tiene entonces que: i) la retención
en la fuente es de cuenta exclusiva del Vendedor; ii) el IVA que causa la venta de un bien inmueble cuyo valor excede
las 26.800 Unidades de Valor Tributario (UVT) será de cuenta exclusiva del Comprador
y el IVA que causa la prestación del servicio notarial pude ser asumido por
partes iguales solo en los actos en que ambas intervienen; iii) el impuesto de registro (boleta fiscal) puede ser asumida por
ambas partes o por una si así lo manifiesta expresamente; iv) los derechos registrales son de cuenta exclusiva del Comprador
y v) los derechos notariales se
pagan por partes iguales entre el Comprador y Vendedor
|