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Con
gran angustia, varios de nuestros lectores propietarios y tenedores de
inmuebles sujetos al régimen de propiedad horizontal (Condominios, Conjuntos
Cerrados, torres de apartamentos, locales en centros comerciales etc.).
Asediados, intimidados y endeudados por las multas que les han impuesto los
órganos de dirección y administración de estos conjuntos; han solicitado la
publicación de un artículo que verse sobre el alcance de sus atribuciones, así
como de las reglas referentes a las sanciones y a las multas por el
incumplimiento de las obligaciones contenidas en los reglamentos de propiedad
horizontal y en los manuales de convivencia.
Un
tema desde luego muy amplio como para abarcarlo en una sola publicación, pero a la vez
muy importante a tratar, en razón al “boom” de la industria inmobiliaria
en Colombia, cuya tendencia es la
construcción de proyectos inmobiliarios masivos bajo este régimen de
copropiedad. En ese sentido, y atendiendo a la urgencia de la información por
parte de los lectores, en esta ocasión se expondrá tan solo una arista de dicho
régimen, específicamente el que tiene que ver con las sanciones (multas). Del
procedimiento para imponerlas nos ocuparemos en otra publicación.
Lo
primero que hay que decir es que, si su bien inmueble está sometido al régimen
de propiedad horizontal, usted debe tener inevitablemente en su poder el reglamento de propiedad
horizontal, pues allí está el catálogo de
deberes, obligaciones, derechos, sanciones y el procedimiento para su imposición, entre
otras disposiciones.
El reglamento de propiedad horizontal
constituye un acto de voluntad de la Asamblea General, órgano de dirección de
la persona jurídica que surge por mandato legal, integrado por la totalidad de
propietarios de los apartamentos, pisos o locales; cuyo representante legal es el Administrador y el que debe estar
debidamente legalizado, es decir, elevado a escritura pública e inscrito en la
oficina de instrumentos públicos.
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En reiteradas ocasiones, la Corte
Constitucional ha sostenido que las decisiones adoptadas por la Asambleas General en estos
reglamentos no pueden vulnerar la Carta Política. En
tal sentido, en sentencia T- 216 de 1998, con ponencia del Magistrado Carlos
Gaviria Díaz consideró que:
“Sin embargo, la potestad reguladora de las
asambleas de copropietarios debe entenderse limitada por la Constitución y la
ley, razón por la cual no pueden sus miembros, así actúen de consuno, arrogarse
la competencia para modificar o derogar la legislación (…)
Lo anterior significa que, los deberes, obligaciones, derechos
y sanciones que se incluyan en el reglamento de propiedad horizontal como
resultado del ejercicio del derecho a la propiedad de sus integrantes, deben
estar acordes con la Constitución y la ley, y en especial, con los derechos fundamentales de aquellos que se ven
cobijados por sus normas.
Así las cosas, no pueden los órganos de
dirección y administración crear, imponer y ejecutar sanciones distintas a las
que corresponden al incumplimiento de las obligaciones previstas en la Ley 675
de 2001, por medio de la cual se expide
el régimen de propiedad horizontal. Las únicas sanciones por incumplimiento de
obligaciones no pecuniarias que se pueden imponer a los residentes de una
copropiedad, son las que están consagradas en su artículo 59 como se indica a continuación:
El incumplimiento de las obligaciones no
pecuniarias que tengan su consagración en la ley o en el reglamento de
propiedad horizontal, por parte de los propietarios, tenedores o terceros por
los que estos deban responder en los términos de la ley, dará lugar, previo
requerimiento escrito, con indicación del plazo para que se ajuste a las normas
que rigen la propiedad horizontal, si a ello hubiere lugar, a la imposición de
las siguientes sanciones:
1. Publicación en lugares de amplia
circulación de la edificación o conjunto de la lista de los infractores con
indicación expresa del hecho o acto que origina la sanción.
2. Imposición de multas sucesivas,
mientras persista el incumplimiento, que no podrán ser superiores, cada una, a
dos (2) veces el valor de las expensas necesarias mensuales, a cargo del
infractor, a la fecha de su imposición que, en todo caso, sumadas no podrán
exceder de diez (10) veces las expensas necesarias mensuales a cargo del
infractor.
3. Restricción al uso y goce de bienes de
uso común no esenciales, como salones comunales y zonas de recreación y
deporte.
Parágrafo. En ningún caso se podrá
restringir el uso de bienes comunes esenciales o de aquellos destinados a su
uso exclusivo. (Subrayas fuera del original).
La primera sanción se refiere a lo que comúnmente se conoce con el término
criollo “el boleteo”, consistente en la
publicación, dentro de la
cartelera de información del conjunto y en otras zonas comunes, del nombre del
infractor con una breve reseña de los actos prohibidos cometidos y durante el tiempo que
disponga el reglamento de propiedad horizontal.
La segunda sanción, esto es, la multa. Es la
más usada por
los órganos de dirección y administración, pues al ser de carácter económico y afectar el bolsillo
de los residentes los encausa a cumplir con el régimen estatutario.
La multa no podrá exceder dos veces el valor de la cuota
mensual de administración, es decir, que si usted paga 100mil pesos mensuales
por este concepto la multa no podrá ser superior a los 200mil pesos. No
obstante, si a pesar de la primera sanción el residente se rehúsa a corregir su
conducta violatoria del reglamento, podrán dichos órganos imponerle mas multas
y en los mismos límites de tasación, pero solo hasta que todas ellas sumen 10
veces el valor de la cuota mensual de administración. Que para el ejemplo sería
hasta un millón de pesos.
La tercera sanción consiste en impedir al infractor, y
durante el tiempo que señale el reglamento,
el uso y goce de los bienes de uso común no esenciales del respectivo
conjunto.
El artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal señala
que, los bienes comunes esenciales son
los indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad
del edificio o conjunto, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de
los bienes de dominio particular. Los demás tendrán el carácter de bienes
comunes no esenciales, como los salones comunales y zonas de recreación y
deporte.
En sentido, es ilegal que los órganos de dirección y
administración impongan sanciones tales como: impedir el uso de los andenes,
pasillos de circulación, los servicios públicos básicos, el ascensor y demás
circulaciones indispensables para el aprovechamiento de los bienes privados,
pues estos se reputan bienes comunes esenciales.
Ahora bien, lo que hay que entender es que la Ley 675 de 2001 solo delega a las
Asambleas Generales el establecimiento, en el respectivo reglamento, de las conductas penalizables
pero no de las sanciones. Ello se desprende de la lectura del parágrafo único
de su artículo 60 el
cual establece
que:
“En el reglamento de propiedad horizontal se indicarán
las conductas objeto de la aplicación de sanciones, con especificación de las
que procedan para cada evento, así como la duración razonable de las previstas
en los numerales 1 y 2 del artículo precedente, de la presente ley”
Para mayor entendimiento se puede decir
que, las Asambleas Generales están facultadas para decidir y consagrar en el
respectivo reglamento cuales son las conductas que atentan contra él y con la convivencia.
Así como de destinar a cada una de ellas alguna de las sanciones previstas en
el artículo 59 de la Ley 675 de 2001, mas no están llamadas a crear y plasmar
otras sanciones diferentes.
Ejemplo de ello, un reglamento que
tipifique como infracción, la conducta de no recoger los excrementos de las mascotas
en las zonas comunes. El reglamento debe señalar también si esa conducta se
castiga o con la sanción del numeral uno, o dos, o tres del artículo 59 de la
Ley 675 de 2001. Nunca podrán los órganos de dirección y administración imponer
y ejecutar sanciones diferentes de esas tres, como la expulsión de la mascota
del conjunto cerrado en el caso expuesto.
Debe saber también, que no todo es multa,
hay conjuntos cerrados en que los residentes no conocen otra sanción distinta
que la multa, cuando incluso esta sanción no es procedente conforme al
reglamento de propiedad horizontal para la conducta que se le atribuye. Por
ejemplo, cuando un residente parquea su vehículo en un lugar prohibido por el
reglamento y el órgano de dirección lo sanciona con multa, cuando en el reglamento
aparece que esa conducta se sanciona con la sanción de restricción al uso y
goce de bienes de uso común no esenciales.
Lo anterior refleja la importancia de
contar en todo momento con el reglamento de propiedad horizontal, toda vez que,
allí se indican las conductas que constituyen infracción al reglamento y a que sanción se debe
someter si se comete. No coma cuento; empodérese, estudie el reglamento de
propiedad horizontal y haga valer sus derechos.
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